Chấp nhận Điều khoản và Điều kiện

Mặc dù nguồn cung nhà ở vẫn nhỉnh hơn các khu vực khác của Tp.HCM, song so với giai đoạn trước đây, hiện khu Đông TP rất ít dự án ra thị trường. Các sản phẩm căn hộ giá 50-60 triệu đồng/m2 ngày càng khó tìm kiếm tại đây.

Nhắc đến khu Đông Tp.HCM (khu vực Tp.Thủ Đức) là nhắc đến khu vực dồi dào nguồn cung nhà ở nhất của Tp.HCM. Nơi đây cũng là địa bàn hoạt động sôi nổi của phân khúc bất động sản cao cấp, từ nhà phố – biệt thự đến căn hộ, đất nền. Dẫu vậy, vài năm trở lại đây nguồn cung bất động sản khu Đông Tp.HCM giảm rõ rệt.

Quan sát gần đây, chỉ có một số dự án căn hộ tại Tp.Thủ Đức rục rịch ra thị trường dịp cuối năm (bao gồm cả nguồn cung mới tinh và mở bán giai đoạn tiếp theo), con số này thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn trước năm 2019.

Cụ thể một số dự án như Eaton Park (giá từ 120 triệu đồng/m2); The Opus One (trên 100 triệu đồng/m2); The Global City (7.500 USD/m2); FIATO Uptown (khoảng từ 48,6 triệu/m2, chưa VAT); King Crown Infinity (từ 99-125 triệu đồng/m2). Nhìn vào nguồn cung này cho thấy, mức giá cao cấp, hạng sang vẫn chiếm phần lớn trong giỏ hàng bất động sản khu Đông Tp.HCM.

Tại đây, hiện có dự án FIATO Uptown rục rịch ra thị trường và nhận được sự quan tâm tích cực do có mặt bằng giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu ở thực. Dự án nằm trong khu dân cư Thang Long Home – Hưng Phú 9,2 ha, đã bàn giao sổ, hiện có 80% cư dân vào sinh sống.  Đây cũng là nguồn cung sơ cấp hiếm hoi tọa lạc gần trục Vành đai 2 khu Đông sắp khởi công khép kín. Dự án tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, Quốc lộ 1A, dễ dàng di chuyển đến Q.1, Q.Bình Thạnh, sân bay Tân Sơn Nhất. Không những thế, quy hoạch mở rộng đường Tô Ngọc Vân lên 30m chính là “cú hích” trực tiếp nâng cao giá trị kết nối giao thông cho dự án.

Theo Quy hoạch của Thủ Đức tầm nhìn đến năm 2040 hướng tới phát triển bền vững và hiện đại, mang đến không gian sống xanh, sạch, với mật độ cây xanh và mặt nước cao, tạo điều kiện sống trong lành và thư thái. Dự án này đáp ứng hoàn hảo quy hoạch tổng thể của thành phố Thủ Đức với 4 block cao 15 tầng, tuân thủ chặt chẽ tiêu chuẩn công trình cao tầng, đồng thời giảm mật độ xây dựng khối tháp xuống chỉ còn 25-28%.

Chia sẻ trong báo cáo mới đây, đại diện CBRE Việt Nam cho hay, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung. Với thị trường khu Đông vốn dồi dào nguồn cung căn hộ nhưng những vướng mắc về pháp lý cũng đã cản trở khu vực này có dự án mới ra thị trường.

Trong quý 2/2024, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Tp.HCM còn hạn chế, chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đạt 80% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đơn vị này, do nguồn cung mới hạn chế nên các dự án có đợt ra hàng mới tại Tp.HCM đều đạt tỷ lệ bán tốt. Tại khu Đông thành phố, một dự án chung cư hạng sang có giá từ 170 triệu đồng/m2 ghi nhận bán hết các căn còn lại trong trong ngày mở bán. Một dự án  cao cấp khác tiệm cận hạng sang mở bán cũng giao dịch hơn 70%  số căn, dù mức giá từ 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Theo CBRE, do nguồn cung khan hiếm nên giá bán trên thị trường sơ cấp Tp.HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá chung cư cũng tăng 4% theo quý, và 3% theo năm. Mức tăng này nhờ các thông tin tốt về tiến độ dự án và tiến độ hoàn thiện hạ tầng xung quanh khu vực.

Dự báo từ nay tới cuối năm 2024, tại Tp.HCM có khoảng hơn 8.000 căn chung cư mở bán mới, con số này vẫn còn khá khiêm tốn so với giai đoạn trước. Giá sơ cấp chung cư tại Tp.HCM dự kiến tăng khoảng 5% theo năm.

Về thông tin hạ tầng giao thông, khu vực Tp.Thủ Đức có diễn biến mới ở dự án vành đai 2 sắp khởi công khép kín sau nhiều năm tạm dừng.

Theo đó, dự án Vành đai 2 Tp.HCM đoạn 3 từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa dài 2,7km, vừa được tháo gỡ vướng mắc hợp đồng BT và dự kiến có mặt bằng để tái thi công vào đầu năm 2025.

Vành đai 2 đóng vai trò là tuyến đường đô thị, kết nối trục Đông – Tây của TP Thủ Đức. Vành đai 2 khi được khép kín sẽ đóng vai trò kết nối vùng và trở thành động lực phát triển kinh tế – xã hội cho Tp.Thủ Đức.

Vành đai 2 được quy hoạch 16 năm trước (2007), dài 64km, quy mô 6-10 làn xe. Tuyến đường bắt đầu từ Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) qua cầu Phú Mỹ (quận 7), tiếp tục ra ngã tư Bình Thái nối vào nút giao Gò Dưa (Tp.Thủ Đức), điểm cuối ra quốc lộ 1, rồi chạy vòng về Nguyễn Văn Linh tạo thành đường bao quanh Tp.HCM. Đến nay, toàn tuyến chỉ có 50km được hoàn thành, 14km còn lại vẫn là những đoạn cỏ mọc um tùm, máy móc trơ trọi dưới nắng mưa.

Trong 4 đoạn dang dở, đoạn 3 từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (TP Thủ Đức) dài 2,7km được triển khai từ năm 2017. 3 đoạn khác là: Đoạn 1 từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp, dài 3,5km (đang giải phóng mặt bằng); đoạn 2 từ đường Võ Nguyên Giáp đến đường Phạm Văn Đồng dài 2,8km (đang giải phóng mặt bằng); đoạn 4 từ quốc lộ 1 đến đường Nguyễn Văn Linh dài 5,3km).

Phong Cách Sống Đậm Chất Tinh Hoa

Rộng Mở Tầm Nhìn Từ Tầm Cao Thành Phố

Biểu Tượng Của Vị Thế Thành Công

Vành đai 3 Tp.HCM đang thi công, vành đai 2 đoạn qua khu Đông TP rục rịch các bước để khởi công khép kín vào đầu năm 2025; vành đai 4 Tp.HCM trong giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi…các thông tin hạ tầng này đang tác động phần nào đến tâm lý nhà đầu tư, người mua nhà ở thực.

Khảo sát thực tế vào đầu tháng 10/2024 tại dự án căn hộ FIATO Uptown trên đường Tô Ngọc Vân, P.Tam Bình, quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) nhận thấy, lượng khách quan tâm tìm hiểu dự án tăng lên so với thời điểm quý 1/2024. Đây là dự án nằm cạnh tuyến vành đai 2 đoạn qua Tp.Thủ Đức đang lên kế hoạch đền bù và khởi công vào đầu năm 2025.

Theo môi giới, khi thông tin khởi công khép kín vành đai 2 ngày càng rõ nét thì nhà đầu tư cũng bắt đầu “nhòm ngó” các dự án quanh tuyến đường với kì vọng giá gia tăng trong tương lai. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm đã thúc đẩy tâm lý ra quyết định của nhà đầu tư nhanh hơn.

FIATO Uptown là nguồn cung căn hộ sơ cấp hiếm hoi tại Tp.Thủ Đức, có mật độ xây dựng khối tháp thấp, chỉ từ 25 – 28%. Dự án nằm trong khu dân cư riêng biệt Thang Long Home – Hưng Phú (phát triển bởi Thang Long Real Group) rộng 9,2ha, nơi cộng đồng cư dân đã hình thành với 80% cư dân về sinh sống.

Không chỉ căn hộ mà đất nền và nhà phố riêng lẻ tại Tp.Thủ Đức gần đây cũng rục rịch trở lại. Một số mảnh đất, căn nhà gần tuyến vành đai 2 được nhà đầu tư để ý. Thông tin đền bù dự án khiến nhiều nhà đầu tư có bất động sản hoặc chuẩn bị ôm nhà đất gia tăng hi vọng về việc, nguồn tiền đề bù của dân sẽ đổ đi các hướng mua nhà. Vì thế, động thái “đi trước đón đầu” của nhà đầu tư đã xuất hiện trên thị trường khu Đông Tp.HCM.

Được biết, sau 4 năm tạm dừng thi công, dự án Vành đai 2 Tp.HCM đoạn 3, từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa dài 2,7km, sẽ được bàn giao mặt bằng vào tháng 12/2024 và tái khởi động vào đầu năm 2025. Hiện công tác đền bù, giải tỏa của dự án đang chờ thẩm định và phê duyệt của UBND Tp.HCM.

Vành đai 2 đóng vai trò là tuyến đường đô thị, kết nối trục Đông – Tây của Tp.Thủ Đức. khi được khép kín sẽ đóng vai trò kết nối vùng và trở thành động lực phát triển kinh tế – xã hội cho Tp.Thủ Đức nói riêng, Tp.HCM nói chung.

Vành đai 2 được quy hoạch 16 năm trước (2007), dài 64km, quy mô 6-10 làn xe. Tuyến đường bắt đầu từ Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) qua cầu Phú Mỹ (quận 7), tiếp tục ra ngã tư Bình Thái nối vào nút giao Gò Dưa (Tp.Thủ Đức), điểm cuối ra quốc lộ 1, rồi chạy vòng về Nguyễn Văn Linh tạo thành đường bao quanh Tp.HCM. Đến nay, toàn tuyến chỉ có 50km được hoàn thành.

Cùng với đó, dự án vành đai 3 Tp.HCM đã được khởi công cũng tác động khá nhiều đến hoạt động mua bán trên thị trường địa ốc. Suốt thời gian qua, không ít nhà đầu tư đã âm thầm săn hàng quanh tuyến này ở cả thị trường Tp.HCM và tỉnh lân cận.

Đường vành đai 3 không vận hành riêng lẻ mà được quy hoạch liền mạch với 5 tuyến cao tốc hướng tâm, gồm: Tp.HCM – Trung Lương, Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Bến Lức – Long Thành, Tp.HCM – Mộc Bài và Tp.HCM – Chơn Thành. Chưa kể, trong vòng 5 đến 15 năm tới, vành đai 3 sẽ cùng với các tuyến vành đai 2, vành đai 4 tạo thành mạng lưới giao thông khép kín, bao quanh Tp.HCM. Nắm rõ các thông tin này nhà đầu tư nhạy bén đã tìm cách săn bất động sản để đón đầu.

Ngoài ra, đường vành đai 4 Tp.HCM có tổng chiều dài 197,6km, đi qua 5 tỉnh, thành là: Tp.Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Tp.HCM, Long An. Hiện dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.

Theo UBND Tp.HCM, đường Vành đai 4 có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội các tỉnh vùng Đông Nam Bộ, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có tính kết nối giao thông liên vùng, giải quyết lưu thông hàng hóa, giảm chi phí logistic.

Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư đường vành đai 4, UBND Tp.HCM đã phối hợp với Bộ GTVT và UBND các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An thống nhất cần nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng chung cho toàn tuyến, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Có thể thấy, hiện nay động thái của nhà đầu tư với bất động sản rõ nét hơn so với các quý đầu năm 2024. Khả năng đưa ra quyết đoán nhanh hơn, xuất phát từ lý do: Trước đó, hầu hết nhà đầu tư tham khảo thị trường, bây giờ mới là giai đoạn quyết mua sau khi cân nhắc khả năng. Sự cạnh tranh về giá bán và sự thiện chí có thể giúp thị trường bất động sản sôi động về cuối năm.

Theo quan sát, với người mua ở thực tâm lý “sợ bỏ lỡ” cơ hội giá tốt ở thời điểm này  bắt đầu hình thành. Họ đi tìm hiểu dự án và ra quyết định nhanh hơn. Theo đó, một số dự án căn hộ hay nhà phố ở khu vực gần các tuyến vành đai đã gia tăng sức cầu. Mặc dù sức cầu chưa phân bổ đồng đều ở từng khu vực song yếu tố hạ tầng đã và đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư. Bởi khi các thông tin hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản dự báo sẽ vào nhịp tăng.

“Nhìn chung, thị trường cho thấy điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ, còn nguồn cầu thận trọng và tập trung cho các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo. Tỷ trọng hạng A và B trong tổng nguồn cung sơ cấp giảm, làm giá trung bình toàn thị trường giảm theo quý, tuy nhiên giá các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau”, đại diện Savills nhấn mạnh trong báo cáo quý 3/2024.

 

Chính sách bảo mật sẽ giải thích cách chúng tôi tiếp nhận, sử dụng và (trong trường hợp nào đó) tiết lộ thông tin cá nhân của quý khách. Chính sách cũng sẽ giải thích các bước chúng tôi thực hiện để bảo mật thông tin cá nhân của khách hàng. Cuối cùng, chính sách bảo mật sẽ giải thích quyền lựa chọn của quý khách về việc thu thập, sử dụng và tiết lộ thông tin cá nhân của mình.

Bảo vệ dữ liệu cá nhân và gây dựng được niềm tin cho quý khách là vấn đề rất quan trọng với chúng tôi. Vì vậy, chúng tôi sẽ dùng tên và các thông tin khác liên quan đến quý khách tuân thủ theo nội dung của chính sách bảo mật. Chúng tôi chỉ thu thập những thông tin cần thiết liên quan đến giao dịch mua bán.

Chúng tôi sẽ giữ thông tin của khách hàng trong thời gian luật pháp quy định hoặc cho mục đích nào đó. Quý khách có thể truy cập vào web và trình duyệt mà không cần phải cung cấp chi tiết cá nhân. Lúc đó, quý khách đang ẩn danh và chúng tôi không thể biết quý khách là ai nếu quý khách không cung cấp thông tin của mình

1. Thông tin cá nhân và các thông tin người dùng khác:

• Thông tin được thu thập qua website của chúng tôi sẽ được sử dụng để:
  • Hỗ trợ khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thông tin dự án.
  • Giải đáp thắc mắc của khách hàng.
  • Cung cấp những thông tin dự án cập nhật nhất.
  • Xem xét và nâng cấp nội dung giao diện website.
  • Những hoạt động và mục đích khác phù hợp với chính sách bảo mật thông tin này.
• Chúng tôi cam kết chỉ thu thập và sử dụng thông tin cá nhân của quý khách với mục đích phù hợp và hoàn toàn tuân thủ nội dung của “Chính sách bảo mật thông tin này”
• Khi cần thiết, chúng tôi có thể sử dụng những thông tin này để liên hệ trực tiếp với quý khách dưới các hình thức như: gởi thư ngỏ, đơn đặt hàng, thư cảm ơn, thông tin về kỹ thuật và bảo mật, quý khách có thể nhận được thư định kỳ cung cấp thông tin sản phẩm, dịch vụ mới, thông tin về các sự kiện sắp tới hoặc thông tin tuyển dụng nếu quý khách đăng kí nhận email thông báo

2. Chia sẻ thông tin cá nhân:

• Ngoại trừ các trường hợp về sử dụng thông tin cá nhân như đã nêu trong chính sách này, Chúng tôi cam kết sẽ không tiết lộ thông tin cá nhân của quý khách.
• Để thực hiện các mục đích nêu trên, công ty chúng tôi sẽ xem xét chia sẻ thông tin với các công ty đối tác thuộc hệ thống Chúng tôi. Thông tin có thể được chia sẻ cho bên thứ ba mà chúng tôi tin tưởng sẽ hoàn thành được các mục tiêu đã đề ra ở trên. Tuy nhiên, trong trường hợp này, chúng tôi sẽ cố gắng để đảm bảo người nhận không thể lợi dụng thông tin của quý khách để thực hiện các mục đích khác ngoài các mục tiêu mà chúng tôi đã đề ra trong phạm vi cho phép của khách hàng, chúng tôi cũng sẽ đảm bảo họ sẽ không sử dụng những thông tin này vào những mục đích trái phép. Thông tin chỉ được tiết lộ cho bên thứ ba trong những trường hợp đặc biệt khi có sự yêu cầu của luật pháp hoặc nhà chức trách có thẩm quyền. Đặc biệt, chúng tôi không cho thuê hoặc bán thông tin của quý khách cho bất kỳ đối tác thứ ba nào (trừ khi nó liên quan đến nhu cầu bán toàn bộ tài sản hoặc hoạt động kinh doanh của chúng tôi như đã đề cập).

3. Bảo mật thông tin cá nhân:

• Khi quý khách gửi thông tin cá nhân của quý khách cho chúng tôi, quý khách đã đồng ý với các điều khoản mà chúng tôi đã nêu ở trên, Chúng tôi cam kết bảo mật thông tin cá nhân của quý khách bằng mọi cách thức có thể. Chúng tôi sẽ sử dụng nhiều công nghệ bảo mật thông tin khác nhau nhằm bảo vệ thông tin này không bị truy lục, sử dụng hoặc tiết lộ ngoài ý muốn.
• Tuy nhiên do hạn chế về mặt kỹ thuật, không một dữ liệu nào có thể được truyền trên đường truyền internet mà có thể được bảo mật 100%. Do vậy, chúng tôi không thể đưa ra một cam kết chắc chắn rằng thông tin quý khách cung cấp cho chúng tôi sẽ được bảo mật một cách tuyệt đối an toàn, và chúng tôi không thể chịu trách nhiệm trong trường hợp có sự truy cập trái phép thông tin cá nhân của quý khách như các trường hợp quý khách tự ý chia sẻ thông tin với người khác. Nếu quý khách không đồng ý với các điều khoản như đã mô tả ở trên, Chúng tôi khuyên quý khách không nên gửi thông tin đến cho chúng tôi.

4. Thông tin về chính sách bảo mật thông tin:

• Khi quý khách gửi thông tin cá nhân của quý khách cho chúng tôi, quý khách đã đồng ý với các điều khoản mà chúng tôi đã nêu ở trên. Do đó chúng tôi khuyến khích quý khách xem trước nội dung trang này trước khi truy cập các nội dung khác của website https://fiato-uptowns.vn/ .
• Nội dung “Chính sách bảo mật” này chỉ áp dụng tại https://fiato-uptowns.vn/, không bao gồm hoặc liên quan đến các bên thứ ba đặt quảng cáo hay có links tại website. Chúng tôi khuyến khích quý khách đọc kỹ chính sách An toàn và Bảo mật của các trang web của bên thứ ba trước khi cung cấp thông tin cá nhân cho các trang web đó. Chúng tôi không chịu trách nhiệm dưới bất kỳ hình thức nào về nội dung và tính pháp lý của trang web thuộc bên thứ ba.

5. Thông tin liên hệ:

Mọi thông tin liên hệ

• Hotline: 0901 075 039

TP.HCM nỗ lực khép kín Vành đai 2 vào năm 2026

Mới đây, Văn phòng UBND TP.HCM có thông báo kết luận của Chủ tịch UBND TP Phan Văn Mãi, tại cuộc họp lần thứ 2 của Thường trực Ban chỉ đạo các công trình, dự án trọng điểm TP.HCM diễn ra ngày 3/4. Theo đó, người đứng đầu UBND TP.HCM chỉ đạo, với dự án Vành đai 2 (đoạn 1 và đoạn 2), Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông khẩn trương thực hiện chỉ đạo của UBND TP, đảm bảo tiến độ khởi công trong tháng 12/2024.

Sở Giao thông vận tải TP.HCM được giao chủ trì, phối hợp với các sở ngành, đơn vị liên quan tham mưu, đề xuất liên quan đến ranh dự án đoạn 1, 2 đường Vành đai 2.

Theo báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án Vành đai 2 đoạn từ đường Võ Nguyên giáp đến đường Phạm Văn Đồng (Tp.Thủ Đức) của Sở Giao thông vận tải trình UBND TP.HCM, sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 4.543 tỉ đồng cho đoạn này. Dự án được đề xuất triển khai từ năm 2023 – 2027.

Theo quy hoạch, Vành đai 2 TP.HCM dài khoảng 64km với 6-10 làn xe. Tuyến đường này đi qua thành phố Dĩ An (Bình Dương) và các quận Bình Tân, quận 7, quận 8, quận 12, huyện Bình Chánh và TP. Thủ Đức.

Theo UBND TP.HCM, đường Vành đai 2 là tuyến đường quan trọng của TP.HCM, kết nối các khu công nghiệp, khu đô thị và các tuyến đường trục xuyên tâm, nhằm giảm tải cho khu vực nội đô, nhằm kết nối giao thông vùng.

Việc khép kín đường Vành đai 2 là hết sức cần thiết, cần triển khai ngay nhằm giải quyết việc vận chuyển hàng hóa qua các cảng phía Đông, Đông Bắc, phía Nam Thành phố như cảng Cát Lái, cảng Phú Hữu…

Sơ đồ các đoạn đường Vành đai 2 TPHCM (Đồ họa: Minh Hoàng)

Dự án này sẽ được chia thành 2 dự án thành phần, gồm dự án xây dựng và dự án bồi thường giải phóng mặt bằng. Thành phần 1 là xây dựng đường Vành đai 2 Thành phố, đoạn từ đường Võ Nguyên Giáp đến đường Phạm Văn Đồng do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông làm chủ đầu tư.

Dự án thành phần 2 là bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư để phục vụ đầu tư xây dựng Vành đai 2 Thành phố, đoạn từ đường Võ Nguyên Giáp đến đường Phạm Văn Đồng do Ban Bồi thường giải phóng mặt bừng TP. Thủ Đức làm chủ đầu tư.

Thời gian qua, TP.HCM đã đầu tư và đưa vào khai thác các đoạn tuyến với tổng chiều dài hơn 50km. Vì vậy, việc ưu tiên nguồn vốn để khép kín toàn bộ con đường này nhằm điều phối xe ở khu vực nội thành là vấn đề hết sức cấp bách. Dự án này nếu được kết nối đồng bộ với các tuyến đường trong khu vực sẽ giúp thúc đẩy phát triển hạ tầng khu Đông.

Diện mạo khu Đông thay đổi từng ngày

Việc khởi công dự án Vành đai 2 và dự kiến thông xe toàn tuyến vào cuối năm 2026 đang giúp diện mạo bất động sản khu Đông TP.HCM thay đổi từng ngày. Gần đây, thông tin hai đoạn dự án Vành đai 2 chuẩn bị khởi công không chỉ được nhà đầu tư quan tâm, mà người mua ở thực cũng để ý do tính kết nối giữa các khu vực sẽ được tăng cường khi dự án hình thành. Vì vậy, các dự án bất động sản có vị trí gần tuyến Vành đai 2 đang có lợi thế ở giai đoạn này.

Ghi nhận cho thấy, thị trường đã xuất hiện trạng thái nhà đầu tư vào “đón đầu” hạ tầng nhằm kì vọng lợi nhuận bật tăng khi dự án hoàn thiện. Với người mua ở thực tâm lý “sợ bỏ lỡ” cơ hội giá tốt ở thời điểm này cũng bắt đầu hình thành. Họ đi tìm hiểu dự án và ra quyết định nhanh hơn.

Một số dự án căn hộ hay nhà phố ở khu vực này sức cầu đã rục rịch trở lại. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở sơ cấp, giá hợp lý tại khu vực khu Đông ngày càng nhỏ giọt thì sức cầu có dấu hiệu tăng nhịp trong các tháng đầu năm 2024.

Theo các chuyên gia, việc thị trường bất động sản khu Đông sôi động trở lại trong thời gian gần đây là điều không quá khó hiểu. Bởi lẽ, thực tế khu vực này đang được trợ lực rất lớn về nền tảng kinh tế, cơ sở hạ tầng và chính sách, quy hoạch.

Cửa ngõ phía Đông TP.HCM nằm trong khu vực liên kết các tuyến, dự án giao thông trọng điểm quốc gia nên trong tương lai gần khi các công trình hoàn thành, không chỉ diện mạo hạ tầng thay đổi mà đây cũng sẽ là khu vực đóng vai trò trung chuyển, tâm điểm liên kết các đầu tàu kinh tế.

Trong đó, cụm liên kết đang hình thành bao gồm: liên kết Đông Nam Bộ – Tây Nam Bộ thông qua Vành đai 3, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức – Long Thành; liên kết TP.HCM – Đông Nam Bộ qua Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; liên kết TP.HCM – Nam Trung Bộ qua cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Phan Thiết – Dầu Giây… Tất cả tạo nên bức tranh hạ tầng giao thông đa tầng, khép kín, hiện đại bậc nhất cả nước.

Đường Vành đai 2 TP.HCM khép kín cùng loạt hạ tầng đã hiện hữu hoặc đang đẩy mạnh đầu tư tại khu vực phía Đông như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Dầu Giây – Phan Thiết, nút giao Mỹ Thủy, cầu Cát Lái, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, Sân bay Quốc tế Long Thành, Metro số 4… đang tạo thành chuỗi giao thông liên kết vùng cho khu vực này.

Chưa kể, khu Đông còn là khu vực có tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Đây là công trình đường sắt đô thị đầu tiên ở TP.HCM dự kiến thi công xong cuối năm nay, vận hành tháng 6/2024. Theo đó, mô hình quy hoạch đô thị TOD (Transit Oriented Development) cũng có tiềm lực phát triển tại đây khi có lợi thế về hệ thống đường sắt đô thị.

“Bệ phóng” cho thị trường bất động sản

Theo dự báo của Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung nhà ở, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà liền thổ tại TP.HCM giai đoạn 2024 – 2026 sẽ chủ yếu nằm tại khu vực phía Đông. Nhờ hấp lực từ hạ tầng và xu hướng “ly tâm” của giới đầu tư, bất động sản khu vực phía Đông có điều kiện thuận lợi để hồi phục và phát triển tích cực.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, trong những tháng đầu năm 2024, các dự án tại khu Đông TP.HCM đang lần lượt được công bố triển khai trở lại. Ở phân khúc căn hộ, dự án Eaton Park toạ lạc ngay mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, quận 2 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức) là một trong những dự án được khởi công rầm rộ thời gian qua bởi chủ đầu tư Gamuda Land. Dự án gần 3,8 ha này đang được quy hoạch thành 6 tòa tháp cao 29-39 tầng, cung cấp ra thị trường hơn 2.000 sản phẩm với tổng giá trị phát triển ước tính hơn 1,1 tỷ USD. Dự án gây chú ý khi các căn hộ tại đây có giá lên tới 130-135 triệu đồng/m2.

Tại khu đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ, nay thuộc TP Thủ Đức), phân khu căn hộ cao cấp The Opus One cũng đang được chủ đầu tư tất bật xây dựng. Theo thông tin từ các đơn vị môi giới, The Opus One dự kiến mở bán đợt 1 trong quý 2 năm nay, với giá rumor từ 5.000 USD/m2 (khoảng 127 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, ở phân khúc nhà phố, biệt thự, chủ đầu tư Masterise Homes đang dẫn đầu thị trường về giá bán với dự án The Global City tại đường Đỗ Xuân Hợp với giá bán lên đến hơn 400triệu/m2. Sự ra mắt của cụm tiện tích này cũng đồng thời giúp gia tăng giá trị mạnh mẽ cho nhiều dự án trong cùng khu vực đường Đỗ Xuân Hợp, đường Võ Chí Công… .

Ngoài ra, Vingroup cũng mới công bố sẽ khai trương khu trung tâm thương mại MegaMall và công viên nước VinWonders trong khu đô thị Vinhomes Grand Park. Có thể nói, sự cộng hưởng của hệ thống hạ tầng nội đô lẫn kết nối liên vùng từ các công trình cao tốc đang thúc đẩy mạnh mẽ sự gia tăng giá trị của các dự án khu Đông TP.HCM.

Từng chia sẻ về mặt bằng giá đất TP. Thủ Đức trong tọa đàm “Tương lai của Thành phố Thủ Đức”, chuyên gia kinh tế – tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng, giá nhà đất khu Đông tăng nhanh là bởi khu vực có tiềm năng nên nhà đầu tư đón đầu, tạo nên làn sóng về giá. Thậm chí, ở giai đoạn sau họ sẵn sàng mua với giá cao. Về mặt hạn chế là giá lên cao sẽ ảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án tương thích của các chủ đầu tư.

Tiến sĩ Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng đánh giá, khu Đông TP.HCM tương lai sẽ có hạ tầng kết nối hiện đại, thông thoáng khi là tâm điểm kết nối giữa hai sân bay quốc tế, cùng tuyến đường sắt trên cao và cảng biển. Tại đây vừa có thành phố xanh, khu trung tâm thể thao, mang dáng dấp một đô thị đua tranh với quốc tế, nơi xứng đáng để sống, để cống hiến trí tuệ và sự sáng tạo.

Cách đây 4 năm, TP.HCM xây dựng chiến lược thành lập thành phố Thủ Đức (khu đô thị sáng tạo phía Đông), trên cơ sở sáp nhập quận 2, 9 và Thủ Đức. Với tổng diện tích tự nhiên khoảng 21.000 ha và quy mô dân số hơn một triệu người, Thủ Đức trở thành “thành phố trong thành phố” đầu tiên của Việt Nam.

Vị chuyên gia đánh giá TP.HCM đang được tạo những cơ chế đặc thù, giải pháp chiến lược để bứt phá. Thành phố đang được định hướng là một siêu đô thị, là đầu tàu siêu tốc dẫn dắt sự phát triển của cả phía Nam. Chân dung Đông Nam Bộ và TP.HCM đang ngày một sáng lên, mang tính khát vọng cao.

Với định hướng phát triển là trung tâm kinh tế, tri thức, khoa học – công nghệ, tài chính của TP.HCM, hiện khu vực này đang được kì vọng đầu tư loạt hạ tầng cơ sở, cơ chế chính sách, tài chính…điều này chắc chắn sẽ tác động rõ nét đến thị trường bất động sản khu Đông trong tương lai.

Vào quý 1/2023, giá trung bình căn hộ tại Tp.Thủ Đức đạt 78,7 triệu đồng mỗi m2 (tăng 12% so với cùng kì). Bước sang quý 3/2023, mức giá trung bình này nhích lên 81 triệu đồng/m2 (theo dữ liệu từ Nhà Tốt).

Trong báo cáo thị trường quý 4/2023 của Datxanh Services cũng chỉ ra, mức giá trung bình căn hộ tại Tp.HCM hiện đạt mốc 60 – 80 triệu đồng/m2, tăng 3-5% so với cùng kì năm ngoái.

Như vậy, dù thị trường bất động sản biến động nhưng mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM vẫn đà tăng. Trong đó, một số khu vực phát triển lâu đời như quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) hiện khó tìm dự án mới và mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao. Nhiều người dân có động thái chờ giá bất động sản nơi này đi xuống nhưng không thành hiện thực trong suốt thập kỉ qua.

Khảo sát cho thấy, vào năm 2021, nhà phố tại quận Thủ Đức có giá trung bình 140 triệu đồng/m2; giá đất nhà phố, biệt thự rơi vào khoảng 150-180 triệu đồng/m2. Trong khi chung cư chạm mốc  trung bình 70 triệu đồng/m2. Riêng nhà đất trong hẻm có giá dao động từ 40-105 triệu đồng/m2 (tuỳ căn, vị trí). Đến nay, mức giá này tiếp tục tăng lên. Riêng giá chung cư năm 2023 đã đạt trung bình 80 triệu đồng mỗi m2 nhưng người mua khó khăn khi tìm dự án mới vì quỹ đất cạn kiệt. Một số dự án cũ chào bán giai đoạn 2020-2021 tại khu vực này cũng đã có giá từ 45-100 triệu đồng/m2 (tuỳ dự án, vị trí). Mức giá này tiếp tục nhích lên vào năm 2023.

Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung ít, cư dân ổn định được xem là nguyên khiến mặt bằng giá căn hộ tại quận Thủ Đức liên tục nhích lên. Ảnh: Hạ Vy

Đáng nói, tình trạng căn hộ thứ cấp bán lỗ hay bán ngang giá vốn cũng rất hiếm diễn ra tại đây. Gần đây, nếu một số khu ven của Tp.HCM như quận 9, quận Bình Tân, quận 12 hay huyện Nhà Bè có diễn ra tình trạng bán lỗ căn hộ thứ cấp (ở một số dự án và nhà đầu tư bị ngộp tài chính) thì quận Thủ Đức gần như không có nhà đầu tư chịu bán ra với giá lỗ.

Theo lý giải của một môi giới, để mua được bất động sản tại khu vực này đa số là người có tài chính tốt nên họ không có nhu cầu bán lỗ thu dòng tiền. Cùng với đó, do thị trường nơi đây khan nguồn cung mới, nhu cầu ở thực cao nên nhà đầu tư có lợi thế giữ hàng chờ tăng giá. “Một số thông tin rao bán cắt lỗ bất động sản quận Thủ Đức thực ra là cắt lời”, môi giới này cho hay.

Ghi nhận cho thấy, hiện quận Thủ Đức chỉ có một số dự án căn hộ quy mô lớn đã được hình thành từ trước như căn hộ King Crown Infinity (đường Võ Văn Ngân); Dự án FIATO Premier thuộc Thang Long Home – Hưng Phú (đường Tô Ngọc Vân); căn hộ LDG River (Quốc lộ 13, P.Hiệp Bình Phước); chung cư Hà Đô Phạm Văn Đồng; còn lại gần như không có nguồn cung mới ra thị trường trong những năm gần đây. Trong đó, dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group đang manh nha ra thị trường quận Thủ Đức được xem là nguồn cung hiếm hoi tại khu vực. Dự án này cách vành đai 2 khoảng 2 phút di chuyển đang được khách hàng quan tâm.

Nguồn cung khan hiếm khiến mặt bằng giá căn hộ quận Thủ Đức luôn ở ngưỡng cao, và dự báo tiếp tục tăng giá trong tương lai. Chẳng hạn, tại P.Bình Thọ, một căn hộ có giá 90 triệu đồng/m2 vào năm 2021, hiện đã đạt mốc trên 100 triệu đồng/m2. Để tìm dự án chung cư có ngưỡng giá 50-60 triệu đồng/m2 tại quận Thủ Đức không còn dễ dàng. Dù giá cao nhưng nhu cầu tìm mua  bất động sản tại đây theo các môi giới vẫn âm thầm diễn ra. Họ là những người có tích luỹ tốt, phần lớn mua làm “của để dành” cho con cái hoặc sinh sống lâu dài.

Nhu cầu cao, nguồn cung ít, mức giá căn hộ 50-60 triệu đồng mỗi 2 có thể trở thành hàng hiếm trong thời gian tới. Ảnh: Hạ Vy

Không chỉ tại quận Thủ Đức mà theo nhận định của các chuyên gia trong ngành, giá căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM nói chung sẽ tiếp tục đi lên do các yếu tố về nguồn cung, quỹ đất sạch khan hiếm, chi phí đầu vào không giảm…

Chia sẻ mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services khẳng định, dù thị trường khó khăn nhưng giá căn hộ vẫn tăng trung bình từ 3-10% trên khắp các vùng miền. Xu hướng tăng giá này vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield cho hay, trong 10 năm qua (2012-2022), giá bán căn hộ tại Tp.HCM đã tăng 3 lần. Mức tăng trung bình đạt 12% mỗi năm. Cụ thể, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) và tăng nhanh từ năm 2020 – 2021 đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.

Theo bà Trang, các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng cao nên giá bán càng về sau càng đắt đỏ. Ngoài ra, nguồn cung khan hiếm là một phần nguyên nhân của việc tăng giá.

Khi được hỏi, mức giá căn hộ tại Tp.HCM ở ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2 có còn dễ hấp thụ hay không, bà Trang Bùi cho hay, đây là mức giá vẫn chấp nhận được, thậm chí sẽ khan hiếm trong vòng 1-2 năm tới khi mà định vị về giá của chủ đầu tư vẫn có xu hướng tăng lên. Ở một số vị trí đẹp, quỹ đất cạn kiệt giá căn hộ không thể đi xuống được.

Cũng theo Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.

Dù số lượng căn hộ bán ra vẫn thấp hơn giai đoạn trước năm 2019 nhưng với khung pháp lý mới có hiệu lực vào năm 2025, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ phục hồi mạnh mẽ với lượng hấp thụ ổn định hơn.

Dữ liệu quý 4/2024 của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong quý 4/2023, hơn 1.700 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm 54% so với quý trước và cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ mới được chào bán giảm nhẹ do sự thiếu hụt về nguồn cung mới tại các dự án sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý và quan sát diễn biến của thị trường.

Tương tự như nguồn cung mới, lượng bán trong quý 4/2023 đạt khoảng 1.700 căn được bán ra. Thị trường nhìn chung vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp chủ yếu do suy thoái kinh tế toàn cầu và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, những chủ đầu tư đưa ra phương án thanh toán linh hoạt và có pháp lý minh bạch sẽ thu hút được sự chú ý của người mua.

3 năm tới, khu Đông vẫn chiếm lĩnh nguồn cung bất động sản lớn nhất của Tp.HCM.

Đại diện đơn vị này cũng chỉ ra 3 khu vực tại Tp.HCM là khu Đông, khu Nam và khu Tây Tp.HCM sẽ cung cấp nguồn cung căn hộ chính trong năm 2024, 2025 và 2026. Dự kiến sẽ có 27.000 căn hộ chào thị trường từ năm 2024-2026.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, vì quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp ở các quận nội thành nên nguồn cung có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Với việc thành lập Tp.Thủ Đức cùng với quỹ đất sạch sẵn có, khu Đông dự kiến sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng nguồn cung lớn trong tương lai.

Khu vực này hiện nhiều hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang hoàn thiện, đầu tư. Vành đai 3, vành đai 2 là những tuyến đường quan trọng sẽ thay đổi bộ mặt đô thị, bất động sản khu vực này. Mới đây, UBND TP.HCM trình HĐND TP quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường vành đai 2, đoạn từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp với 9.328 tỉ đồng bằng ngân sách TP. Dự án sẽ dự kiến thực hiện từ nay cho đến 2027. Thông tin này kì vọng sẽ tác động đến sức cầu của thị trường bất động sản khu vực này trong vòng 3 – 4 năm tới. “Điểm rơi” về giá trị đầu tư căn hộ cũng rơi vào khoảng thời gian này.

Đường vành đai 2 là tuyến đường quan trọng của Tp.HCM kết nối các khu công nghiệp, khu đô thị và các tuyến đường trục xuyên tâm, nhằm giảm tải cho khu vực nội đô, nhằm kết nối giao thông vùng. Việc khép kín đường vành đai 2 theo UBND Tp.HCM là hết sức cần thiết, cần triển khai ngay nhằm giải quyết việc vận chuyển hàng hóa qua các cảng phía Đông, Đông Bắc, phía Nam TP như cảng Cát Lái, cảng Phú Hữu…

Gần tuyến đường vành đai 2 hiện có dự án FIATO Premier (quận Thủ Đức, cũ) của Thang Long Real Group rục rịch ra thị trường nhận được sự quan tâm. Dự án này nằm ngay mặt tiền đường Tô Ngọc Vân – một trong những tuyến đường quan trọng tại khu vực, cách đường vành đai 2 khoảng 2 phút di chuyển. Trong tương lai sẽ có khu thương mại khối đế tạo thành 1 HUB thương mại nhộn nhịp, hiện đại hàng đầu khu vực. Trước đó, quận Thủ Đức có một số dự án căn hộ nhưng đã hình thành từ khá lâu như chung cư Tam Phú, Chung cư Sun View Cây Keo, Chung cư Đạt Gia, Chung cư 4S Linh Đông.

Tương tự, theo Cushman & Wakefield, ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu Đông và khu Nam Tp.HCM. Tp.HCM mong muốn tiếp tục đô thị hóa đến các khu vực có như TP.Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Trong số các khu vực này, Tp.Thủ Đức dự kiến khai thác nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai cao nhất đến từ quỹ đất sẵn có và mạng lưới cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng. Một phần đáng chú ý trong nguồn cung tương lai sắp tới dự kiến sẽ đến từ các dự án quy mô vừa (khoảng 200 căn) và các giai đoạn tiếp theo của các dự án đô thị hiện tại.

“Với khung pháp lý mới có hiệu lực vào năm 2025, thị trường hứa hẹn sẽ phục hồi mạnh mẽ với lượng hấp thụ ổn định hơn và môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh hơn. Mức giá bán sơ cấp cũng sẽ tiếp tục đà tăng mạnh từ năm 2025 trở đi”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.